Bonjour à tous, Je me demandais si certains d'entre vous avaient creusé le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour cette année. J'ai lu pas mal d'articles, mais j'aimerais avoir des avis plus concrets, surtout concernant les avantages et les inconvénients réels en 2024. Les réglementations changent tellement vite... Merci d'avance pour vos lumières.
Pour faire simple, le principal atout c'est l'amortissement. Le défaut majeur, c'est la complexité administrative. Faut bien peser le pour et le contre.
FinEthio a raison, l'amortissement est LE point fort du LMNP. C'est ce qui permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés. Cependant, il est essentiel de bien comprendre comment cela fonctionne, et c'est là où la simplicité administrative dont tu parles peut faire défaut. On ne parle pas de quelques papiers à remplir, mais d'une véritable stratégie comptable. Par exemple, il faut savoir que l'amortissement ne concerne pas le terrain (la partie non amortissable), mais uniquement la construction et les équipements. Il faut donc ventiler le prix d'acquisition. De plus, les règles d'amortissement diffèrent selon la nature du bien (immeuble, mobilier, etc.). C'est un calcul assez précis, qui demande une bonne connaissance des règles comptables et fiscales. Si on se trompe, on risque un redressement. Autre point qui me semble important de souligner, c'est l'importance de bien choisir son régime fiscal. Le régime micro-BIC est certes plus simple, mais il est rarement le plus intéressant fiscalement. Le régime réel permet de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, travaux, etc.) et surtout de pratiquer l'amortissement. Mais là encore, cela implique une comptabilité rigoureuse. Enfin, je dirais qu'un autre inconvénient, souvent sous-estimé, c'est la revente. Si on revend le bien avant la fin de la période d'amortissement, les amortissements pratiqués sont considérés comme des bénéfices et sont donc imposés. Il faut donc bien anticiper sa stratégie de revente dès le départ.
Veritas2, tu as parfaitement résumé la situation. C'est vrai que l'amortissement est l'attrait principal, mais ça demande une sacrée gymnastique pour pas se planter. Pour la complexité, je pense que ça dépend aussi de la situation personnelle. Quelqu'un qui a l'habitude de gérer des chiffres, ça lui demandera peut-être moins d'efforts que quelqu'un qui est fâché avec l'administratif. Et puis, il y a toujours la possibilité de faire appel à un expert-comptable, même si ça représente un coût supplémentaire. D'ailleurs, en parlant de coût, il faut aussi prendre en compte les frais de gestion locative si on ne veut pas s'en occuper soi-même. Ça peut vite gruger la rentabilité. Tu as raison de souligner le point de la revente. C'est un aspect souvent négligé, et ça peut faire très mal si on n'a pas anticipé. Il faut vraiment se projeter sur le long terme et avoir une vision claire de ses objectifs. Perso, je connais quelqu'un qui a revendu un bien LMNP après seulement 5 ans et qui a été surpris du montant des impôts à payer. Grosse désillusion... Pour ceux qui débutent et qui seraient tentés par le micro-BIC pour sa simplicité, attention au seuil de revenus. En 2024, il est de 77 700 € pour les locations meublées classiques, mais il faut savoir qu'il existe des cas particuliers. Par exemple, pour les meublés de tourisme classés, le seuil est différent (188 700 €). Et le taux d'abattement n'est pas le même non plus (50 % contre 71 % pour les meublés de tourisme). C'est pas forcément plus simple quand on commence à regarder les détails… Bref, le LMNP, c'est pas juste un statut fiscal, c'est une stratégie globale qui demande réflexion et anticipation. Faut pas se lancer tête baissée en pensant que c'est un Eldorado.
Je partage l'avis de DjinnX38, c'est vraiment une stratégie globale. Si on veut simplifier la comptabilité (et qu'on n'a pas des montagnes de charges à déduire), une option pourrait être d'adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé). Ça aide pas mal pour la paperasse et ça évite certaines erreurs. Ils peuvent aussi donner des conseils pour optimiser la situation fiscale, sans pour autant remplacer un expert-comptable si les choses se compliquent trop.
CGA, bonne idée Luther9, surtout pour ceux qui débutent et veulent éviter les grosses bourdes sans se ruiner en honoraires comptables.
BalanceTaTaxe, tu marques un point. Le CGA, c'est un bon compromis pour une première approche. Ca permet de se familiariser avec les exigences comptables sans se sentir noyé. Après, si le volume augmente, ou si on a des montages plus complexes, l'expert-comptable devient vite indispensable.
Tellement.
Exactement, Compliance Queen. 👍 C'est un peu comme apprendre à conduire : on commence avec un moniteur (le CGA), et après on peut se débrouiller seul... ou pas ! 😅
Pour ceux qui veulent creuser les avantages, je suis tombée sur une vidéo pas mal faite qui les récapitule bien
https://www.youtube.com/watch?v=dQw4w9WgXcQ[/video]. Ça peut aider à y voir plus clair. 😉
L'analogie avec le moniteur d'auto-école est assez juste, Bernard. Ça illustre bien l'idée d'une montée en compétence progressive. Mais attention à ne pas se laisser berner par certaines vidéos qui présentent le LMNP comme une solution miracle. Beaucoup insistent sur les avantages sans forcément aborder les inconvénients et les risques de manière approfondie. Je me demande si les gens qui se lancent en LMNP ont conscience des taux d'occupation réels. Un Taux Moyen d'Occupation (TMO) de 80% est déjà considéré comme bon dans pas mal de secteurs. Ça veut dire que le bien est inoccupé 20% du temps, et ça, ça impacte forcément la rentabilité. Faut intégrer ça dans ses prévisions. Autre point souvent négligé : l'évolution du marché locatif. On parle beaucoup de la forte demande, mais il y a aussi une offre croissante, surtout dans certaines villes. Selon l'INSEE, le nombre de logements meublés a augmenté de X% ces dernières années. Du coup, la concurrence s'intensifie, et il faut se démarquer pour attirer les locataires. Ça passe par la qualité du bien, l'emplacement, mais aussi par les services proposés (ménage, linge de maison, etc.). Et tout ça a un coût. Pour ceux qui envisagent le LMNP en 2024, je conseillerais de faire une étude de marché approfondie avant de se lancer. Regarder les prix pratiqués, les taux d'occupation moyens, la demande locative dans la zone géographique visée, les projets de construction à venir... C'est un peu de boulot, mais ça permet d'éviter pas mal de déconvenues. Et ne pas hésiter à solliciter l'avis de professionnels (experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine) pour avoir un diagnostic personnalisé. Un investissement initial qui peut s'avérer payant sur le long terme. Ah, et pour le lien de la vidéo, j'espère que c'est pas un rickroll... On est jamais trop prudent !
PensadorAleatorio, ton message est plein de bons conseils, c'est vrai qu'il faut pas prendre ces vidéos pour argent comptant. Les mecs te vendent du rêve, mais oublient souvent de parler de la taxe foncière, des charges de copro, des petites réparations... C'est facile de faire des projections optimistes sur un tableur, mais la réalité est souvent moins rose. Et bien vu pour le rickroll, j'allais cliquer comme un bleu ! 😂
Valiant72, t'as raison de souligner que les charges sont souvent minimisées dans les présentations. On dirait qu'ils oublient que le bien a une vie, et qui dit vie dit entretien ! Sans parler des imprévus, la machine à laver qui lâche, la fuite d'eau... Faut prévoir une marge pour ça, sinon c'est la catastrophe.
Compliance Queen, tout à fait d'accord avec toi. On a vite fait de se laisser griser par les perspectives de revenus, mais faut garder les pieds sur terre et penser à tous ces petits tracas qui peuvent vite dégringoler la rentabilité. Mieux vaut prévoir large et avoir une bonne assurance, on est jamais trop prudent !
Valiant72 :